Wann Sie Einnahmen aus Immobilien-Verkauf angeben müssen

Der Veräußerungsgewinn ist bei selbst bewohnten Häusern stets steuerfrei: Hier gibt es gar keine Mindest-Frist. Sie können im Mai in Ihr neues Haus einziehen und es schon im Juni für 100.000 Euro mehr verkaufen – steuerfrei. Das gilt für alle Häuser, die man von Kauf bis Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hat.
Falls das Haus früher einmal vermietet war, muss die Selbstnutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren stattgefunden haben, damit die Steuerfreiheit eintritt. Kurios: Die Steuerbefreiung gilt sogar für ausschließlich selbst genutzte Ferienhäuser und Zweitwohnungen.

Vermietete Häuser und Wohnungen: Hier gilt eine Behaltens-Frist von zehn Jahren. Ab 1. Juli 2012 könnten Sie z. B. vermietete Immobilien steuerfrei verkaufen, die Sie am 30.06.2002 oder früher gekauft haben (Datum des Notar¬termins ausschlaggebend). Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten ist nicht bedeutsam, genauso wenig, ob es sich um einen Gewerbebau, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus handelt. Hauptsache, es handelt sich um steuerliches Privatvermögen. Der Gewinn (bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren) errechnet sich so: Einnahme plus bisher vorgenommene Abschreibungen minus Anschaffungskosten minus Verkaufskosten. Einen Verlust kann man leider nur mit anderen Veräußerungsgewinnen verrechnen.

Sonderfall „gewerblicher Grundstückshandel“: Das betrifft Sie, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen, die Sie noch nicht zehn Jahre lang besessen haben.

Betriebliche Immobilien: Dazu gehören immer eigenbetrieblich genutzte Immobilien, stets auch Immobilien, die man an eine OHG oder KG über¬lässt, an der man beteiligt ist, und meistens auch Immobilien, die man an die eigene GmbH vermietet (so genannte „Betriebsaufspaltung“). Für betriebliche Immobilien ist die Frist endlos. Hier müssen Sie die Einnahme also auch dann versteuern, wenn die Immobilie schon seit 50 Jahren oder länger zu Ihrem Eigentum zählt. Einen noch übrigen Bilanzwert können Sie von der Einnahme abziehen. Die Differenz ist ihr steuerpflichtiger Gewinn (bzw. Verlust, falls die Einnahme niedriger ist als der Bilanzwert).

Ihr Steuerberater für Puchheim
Alfred Gesierich